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【商社】彩生活服务:立足社区用户为基深耕物管服务为翼

  • 时间:2019-07-30 19:50  来源:未知   作者:admin   点击:

  彩生活主营业务为物业管理服务,增值服务及工程服务。通过互联网,搭建线下及线上服务平台,高效联系小区住户与各类商品和服务供货商,为小区住户提供最佳的服务体验。截止2018年底彩生活合约管理总建面5.54亿方;公司与95家企业达成合作,合作建面达到3.19亿方以及联盟面积达2.50亿方,彩生活服务面积合计达到11.22亿平米。其中物管服务包括:酬金制、包干制、为物业发展商提供预售及顾问服务。截至2018年底彩生活聘用超过5.6万名驻场人员以提供物业管理服务,顾问服务面积0.11亿平方米。用户思维形成社区流量,增值服务主要包括网上推广、销售及租赁协助、其他增值服务。工程服务:智能小区迈向4.0,主要包括:自动化及其他硬件设备安装服务、小区公用设施维修及保养服务等。2016-18年彩生活营收分别为13.4亿、16.3亿、36.1亿,2018年同比增长121.9%;其中18年物业管理服务收入30.6亿(占比84.8%),同比增长148.9%;增值服务收入4.1亿元(占比11.3%),同比增长47.3%;工程服务收入1.4亿(占比3.9%),同比增长16.5%。2016-18年彩生活毛利率分别为43.7%、44.9%、35.5%,主要由于毛利率较低的包干制物业管理收入占比大幅提升所致。2016-18年彩生活净利分别为1.9亿、3.2亿、4.9亿,2018同比增长51.1%,净利润上升较快;净利率分别为14.0%、19.71%、13.4%。定增引入京东、360共同打造智慧社区。彩生活拟向京东、360公司定向增发;交易完成后,彩生活股本增加为14.23亿股;京东占增发后总股本的5%,360占增发后总股本的1.6%。互联网企业赋能,彩生活将与京东、360共同探索“社区+商业”、“社区+物流”、“社区+安全”、“社区+金融”、“社区+科技”的融合业态创新,深耕社区场景,优化业主体验,构建有温度的“智慧社区”。

  2016年以后彩生活放缓并购步伐,参资物管公司5%至10%管理权,实现服务面积增长。截止2018年底,彩生活与95家企业达成合作,通过平台输出扩张的合作及联盟建筑面积达到5.69亿平方米,同比增长22.5%。国内最大社区服务平台运营商,增值服务亮点多,以数千万业主为基石的社区服务是一片巨大蓝海,彩生活寻求轻资产扩张方式,即平台输出战略。

  ①线上线下结合,增加用户粘性,彩之云APP是彩生活打造的小区服务线上平台,将传统线下缴付物业管理费、维修、通知以及投诉等功能迁移至在线平台,增加小区居民生活便利性,增进小区业主与本集团线年彩生活统计口径改为生态圈,截止2018年底生态圈注册用户突破2640万,活跃用户达1400万,活跃度53.0%。

  ②彩生活提出北斗七星战略,即E安全、E维修、E能源、E清洁等,创新性的使用移动互联网,利用后台信息技术平台,将基础物业管理中的各类服务职能进行集约化、标准化、自动化进而降低人工成本。2018年彩生活进一步实行订单化战略,拆分基础物业管理的全流程,以包产到户、多劳多得的方式,激励服务提供者的劳动积极性。

  ③开拓增值业务,社区流量打造平台护城河,彩惠人生:构建社区新零售,形成物业管理费定价权,将“缴费”转为“消费”;截止2018年底已有26万个用户在彩惠人生平台上进行交易,累计成交182.5万单,累计成交金额7087万,共减免3620万的物业管理费。

  此外还有彩富人生:物业费减免与投资理财需求挂钩;彩生活车位则采用与物业发展商合作新模式。彩生活作为一家由传统物业管理企业向平台型、生态圈企业转型的公司,在物业管理行业所做的B2C、B2B以及社区新零售等模式的探索极具创新意义。

  17年11月公司以20.1亿收购原母公司持有的万象美物业,万象美是一家综合性的社区服务运营商,旗下拥有高端物业品牌“万达物业管理”,拥有大量高端社区资源分布于中国一二线城市。在完成对万象美并表后,彩生活不仅可以实现管理面积扩张,同时进一步丰富管理项目的业态,进而形成更加明显规模效应以及协

  风险提示:核心人员流失,与京东、360合作不及预期,增值业务发展低于预期

  报告发布机构天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)